《2025年租户权利法》实施｜英国私人房东出租实务全梳理

《2025年租户权利法》（Renters’ Rights Act 2025）对英格兰私人租赁制度作出了数十年来最重大的改革。第一阶段、也是涉及范围最广的一批改革已于2026年5月1日生效。房东在刊登出租广告或重新出租房产前，应确保租赁文件、租金设定方式及承租人筛选程序均符合新规。

该法有时被非正式称为“《2026年租户权利法》”，但其正式名称为《2025年租户权利法》。自2026年5月1日起实施的第一阶段改革开始，英国私人房产的租赁结构、收回房产的程序、租金调整方式及房产招租规则等已随即发生改变。

01固定期限租赁已被取代

新法实施后，英格兰大多数私人住宅租赁现已转为保证周期租赁（assured periodic tenancy）。

此类租赁按周或按月持续滚动，不再于六个月或十二个月期满时自动终止。房东不能再签订载有固定终止日期的新保证租赁协议，也不应将有关租赁表述为固定期限租赁。

房东还必须在订立新租赁前向租户提供包括电气、燃气安全等法定书面资料（Information Sheet）；对于2026年5月1日前已经存在的租赁，则须在2026年5月31日前提供。未提供该资料的，可能面临最高7,000英镑的民事罚款。具体要求应参阅英国政府发布的《租户权利法指南》（Guide to the Renters’ Rights Act）及其最新说明。

02第21条无过错驱逐程序已经终止

新法实施后房东不得再通过送达第21条通知（原Form 6A），在无须说明理由的情况下收回房产。有效送达第21条通知的最后日期为2026年4月30日；此前已经送达的通知，如未在2026年7月31日前启动法院程序，也即失效。

房东现如需收回房产，必须使用新版Form 3A送达有效的第8条通知，列明一项或多项法定收回房产事由；如租户未搬离，房东还须在法院证明有关事由成立。常见事由包括：

• 房东或符合条件的家庭成员拟入住该房产

• 房东拟出售该房产

• 租客严重或持续拖欠租金（强制适用的欠租门槛现为三个月，而非原来的两个月）

• 租客有反社会行为

• 租客有损坏房产或其他违反租赁协议的行为

• 其他与学生租赁、雇佣关系或上位租约有关的情形。

通知期限因收回事由而异：对于某些严重违约情形，可能无须预先通知；对于房东拟出售或自住等事由，通知期最长可达四个月。原则上，在租赁开始后的首12个月内，不得以出售或自住为由收回房产；房东依据该等事由收回房产后，重新挂牌或再次出租还会受到进一步限制。由于不同事由对应的通知期限及证据要求各不相同，房东在送达通知前应对照最新政府指引逐项核实。使用错误表格或适用错误通知期限，是收回房产诉讼败诉的常见原因之一。

03租金上涨受到更严格限制

原先通常使用的租金审查条款及合同约定的自动涨租机制已不能继续使用。现有协议中的此类条款，对2026年5月1日以后提出的涨租不再具有法律效力。

房东如拟提高保证周期租赁项下的租金，必须：

• 使用法定Form 4A（原Form 4已不再有效）

• 至少提前两个月向租户发出书面通知（旧规为一个月）

• 每12个月内涨租不得超过一次

• 将新租金的生效日设定在一个租金周期的起始日

• 提出符合公开市场水平的租金。

租户可就拟议涨租向初级审裁处（First-tier Tribunal）提出异议。根据新规，审裁处裁定的租金不得高于房东提出的金额。这消除了旧制度下部分租户因担心审裁处可能裁定更高租金而不愿提出异议的顾虑。因此，房东应预期涨租争议可能增加，并在一开始即设定合理、可举证支持的租金，而不应寄望于出租后不久再通过涨租纠正初始定价偏低的问题。

04寻找租户时适用的新规则

在寻找新的租客时，房东及房产代理现须遵守以下要求：

• 在广告中列明明确的要约租金

• 不得鼓励或接受高于该要约租金的报价（禁止竞价式抢租）

• 在租赁协议签署前，不得要求或接受租金

• 不得因申请人领取福利或有子女而对其作出歧视性待遇

• 妥善考虑饲养宠物的请求；如拒绝，须有合理理由。

房东仍可进行租户背景及资信审查、负担能力审查以及租住资格审查（right-to-rent checks），但有关审查必须合法并以一致方式实施。现行《平等法》项下的保障亦继续与上述新规一并适用。

05饲养宠物的请求必须得到妥善考虑

租户或准租户可请求房东允许其饲养宠物，房东必须对该请求予以考虑。只有在存在合理理由时，拒绝才属合法。相关考量包括房产的面积及类型、宠物的种类及数量、上位租约中的限制，以及合理的健康或安全顾虑。房东宜以书面形式回复并说明决定理由；无论任何情况一律禁止饲养宠物的笼统政策，很可能无法获得支持。

06执法与违规后果

房东及房产代理均可能因违规承担责任。根据英国政府指引规定：

• 初次或较轻微的不合规行为：可处以最高7,000英镑的民事罚款

• 严重、持续或重复的不合规行为：最高40,000英镑的民事罚款；主管机关也可选择提起刑事检控

• 租金偿还令（rent repayment order）：如发生相关违法行为，租户（某些情况下亦包括地方政府）可向初级审裁处申请追回已经支付的租金。

鉴于罚款金额较高，房产代理在同意为房产进行市场推广前，越来越可能要求房东提供更新后的租赁协议、安全证明及完整的合规档案。

目前英国租户之间的竞争已较2022年的高峰期有所缓和。房东不应假定房产可以在任何定价下迅速出租。在需求较弱的本地市场，租金定价过高、房产展示欠佳或申请条件限制过严，均可能延长空置期。但在供应不足的地区，展示良好且定价准确的房产仍可能吸引大量租赁需求。

07刊登广告或订立新租赁前的核查清单

1. 确认拟签署的协议属于保证周期租赁，且不设固定终止日期

2. 使用已按2026年5月1日后新规更新的租赁协议

3. 在租赁协议订立前提供全部法定书面资料

4. 确定并公布合理且可举证支持的要约租金

5. 删除竞价式抢租措辞及任何被禁止的申请人限制

6. 制定并统一执行租户背景审查及租住资格审查程序

7. 核查日后可能适用的收回房产事由，并确认是否须在租赁开始时预先通知或作出书面声明（例如学生租赁事由）

8. 审查按揭贷款、保险、永久业权人及许可制度的相关条件

9. 取得所需的能源性能证书（EPC）、燃气安全及电气安全文件

10. 检查烟雾报警器及一氧化碳报警器

11. 编制房产物品清单及状况记录

12. 妥善保护租赁押金，并正确提供法定资料

13. 建立关于维修、投诉及饲养宠物请求的书面处理程序

14. 保存能够证明各项文件提供时间的证据

《租户权利法》并未禁止房东收回房产、选择合适租户或收取市场租金，但正确履行程序并保留支持性证据已变得更加重要。房东在出租房产前，应将租赁协议、招租广告、租金、申请人筛选流程及合规文件作为一个整体进行审查。在租户法律保障更强、房产代理对档案不完整问题更为谨慎的市场环境下，充分准备既是最有效的法律保障，也很可能是最佳的商业策略。